Locações Short Stay: Possíveis Impactos Pós-Reforma do Código Civil
As locações do tipo short stay, popularizadas por plataformas como AirBnB e Booking.com, cresceram significativamente nos últimos anos, consolidando-se como uma alternativa lucrativa no mercado imobiliário. Atualmente, são consideradas como locações por temporada, conforme a Lei nº 8.245/1991.
O aumento dessa prática, especialmente em condomínios residenciais, tem gerado conflitos, mormente no tocante à segurança dos demais condôminos em virtude da alta rotatividade que a prática gera. O STJ decidiu, em 20/04/2021 (entendimento reiterado por decisões posteriores de outras turmas do STJ), que condomínios podem proibir a prática do short stay, desde que essa vedação esteja expressa na convenção condominial, e moradores e síndicos passaram a se movimentar para garantir a proibição.
A proposta de reforma do Código Civil, em análise no Senado, pode mudar esse cenário, ao classificar o short stay como “hospedagem atípica”, distanciando a prática do regime de locação e aproximando-o do regramento específico de atividade hoteleira (Lei nº 11.771/2008). Isso exigiria maior profissionalização dos proprietários, como obtenção de licenças (tais como alvará de funcionamento e inscrição de estabelecimento perante o Ministério do Turismo), autorizações do condomínio e cumprimento de exigências sanitárias e fiscais.
Exemplo disso é o Projeto de Lei nº 107/2025, em tramitação no Município do Rio de Janeiro, que prevê diversas obrigações para os proprietários, incluindo registro no Ministério do Turismo, obtenção de alvarás e controle de dados pessoais dos hóspedes conforme a LGPD (Lei nº 13.709/2018).
Essas mudanças podem inviabilizar economicamente o modelo para muitos proprietários investidores, os quais, a fim de surfar a onda do AirBnB, adquiriram imóveis estrategicamente localizados com o único objeto de explorá-los nessa modalidade. O tema ainda está em discussão legislativa, e os desdobramentos seguem sendo acompanhados de perto.
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